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Modelo 115: retenciones del alquiler
Publicado el 2026-10-05
Si alquilas un local, una oficina o una nave para tu actividad, es muy probable que estés obligado a retener parte de la renta a tu casero e ingresarla en Hacienda. Ese es el modelo 115. Y es de los pocos trámites fiscales que generan conversaciones incómodas con un tercero, porque el propietario ve que le pagas menos de lo que pone en el contrato.
Retener no es una opción tuya
La retención sobre el arrendamiento de inmuebles urbanos es una obligación del inquilino cuando este es empresario o profesional. No depende de que el casero esté de acuerdo, ni de que lo diga el contrato, ni de que él prefiera cobrar íntegro y declararlo por su cuenta.
Si el arrendador protesta, la respuesta es simple: el dinero retenido no se pierde, se le acredita. En su declaración de la renta o de sociedades esa retención figura como pagada a cuenta y se le descuenta. Tú, mientras tanto, tienes que entregarle un certificado anual de retenciones, igual que a un empleado.
Lo que sí depende de ti es hacerlo bien. Si no retienes cuando debías, Hacienda puede reclamarte a ti el importe que tenías que haber ingresado, aunque el arrendador ya haya declarado esa renta.
Sobre qué se retiene
La retención se calcula sobre la renta íntegra sin IVA, no sobre el total de la factura. Es un error habitual: el arrendador emite una factura con base, IVA y retención, y quien la paga se lía con qué número mira.
El orden es siempre el mismo: partes de la base, le sumas el IVA que el arrendador te repercute, y le restas la retención calculada sobre la base. El importe que transfieres es el resultado; el IVA lo pagas entero, la retención te la quedas para ingresarla.
Y ojo con los conceptos accesorios. Los gastos que el arrendador te repercute —comunidad, IBI, seguro— forman parte de la contraprestación del arrendamiento en muchos casos, y por tanto entran en la base de retención. No son un extra ajeno.
Los casos en los que no hay que retener
La norma prevé varios supuestos de exclusión, y son la parte que más se rellena de oído. Los principales:
- Alquileres de vivienda para empleados de la propia empresa.
- Rentas de escasa cuantía: si lo que pagas a un mismo arrendador en el año no supera cierto límite fijado por norma, no hay obligación de retener.
- Inmuebles con un valor catastral elevado que la norma delimita, en arrendamientos de vivienda.
- Arrendadores que tributan en determinados epígrafes del régimen de módulos y te lo comunican de forma fehaciente, con la comunicación firmada en tu poder.
- Arrendamientos financieros y otros supuestos específicos.
Ninguno de estos casos se aplica «porque parece». Los umbrales y el detalle de cada supuesto los fija la norma y cambian con el tiempo: contrástalo con tu asesoría antes de dejar de retener, y guarda por escrito la comunicación del arrendador cuando la exclusión dependa de él.
El resumen anual, otra vez
Como en las retenciones de trabajo del modelo 111, en enero se presenta el resumen anual con el detalle arrendador a arrendador: NIF, identificación del inmueble, renta satisfecha y retención practicada. La suma de los cuatro trimestres tiene que cuadrar con ese resumen. Y el resumen tiene que cuadrar con lo que el arrendador se va a deducir en su declaración.
Tres cifras que deben coincidir y que se calculan en tres momentos distintos del año. Ahí está el riesgo.
Qué hace Zeva con el 115
Zeva tiene una pantalla del modelo 115 que deriva las retenciones de los gastos marcados como alquiler de inmueble urbano con retención practicada, y las agrega por arrendador. Como en el 111, cada arrendador se despliega para ver de qué facturas de alquiler concretas sale su importe: trazabilidad documento a documento, que es lo que hace falta cuando el resumen anual no cuadra.
Desde ahí puedes calcular y guardar la declaración en el archivo histórico, con el snapshot de casillas por empresa, ejercicio y periodo, y exportarla a CSV. Existe también un camino manual, un formulario donde introduces los arrendadores del trimestre a mano —NIF, renta íntegra y retención practicada— por si esos alquileres no están registrados como gasto en el sistema. Todo se apoya en la contabilidad y en la ficha del tercero; si el arrendador es nuevo, qué datos necesitas en su ficha aplica igual.
Las fronteras:
- Zeva no comprueba si te corresponde retener. No valida ninguno de los supuestos de exclusión: si marcas un gasto como alquiler con retención, lo agrega tal cual. Clasificar bien el gasto es tu responsabilidad.
- Zeva no calcula ni valida el tipo de retención. Toma el que quedó registrado en el gasto.
- Hoy los gastos no se pueden marcar como alquiler con retención desde la aplicación. El campo existe en la base de datos y la pantalla lo lee, pero todavía no hay casilla en el formulario de gasto: mientras eso no se abra, la vista derivada sale vacía y el camino real es el formulario manual del 115.
- No hay declaraciones complementarias. La casilla «a deducir» del modelo es siempre cero.
- Zeva no emite el certificado anual de retenciones al arrendador. Ese documento lo preparas tú.
- Zeva no presenta el 115 ante la AEAT. Calcula, exporta y archiva.
Errores que se repiten
- Calcular la retención sobre el total de la factura en vez de sobre la renta sin IVA.
- Dejar de retener porque el casero lo pidió, sin ningún supuesto de exclusión que lo ampare.
- Aplicar una exclusión de oído, sin la comunicación fehaciente del arrendador guardada por escrito.
- Olvidar los gastos repercutidos —comunidad, IBI, seguro— al fijar la base de retención cuando forman parte de la contraprestación.
- No entregar el certificado anual al arrendador, que después no sabe qué deducirse.
- Retener y no ingresar. Es el peor de todos: has descontado dinero que no has entregado.
Comprobaciones antes de presentar el 115
- ¿La base de retención es la renta sin IVA, con los conceptos accesorios que correspondan?
- ¿Tengo un contrato de arrendamiento por cada arrendador, con el NIF correcto?
- ¿Alguno de mis alquileres encaja en un supuesto de exclusión, y lo tengo documentado?
- ¿He incluido todos los meses del trimestre, incluido el que se pagó con retraso?
- ¿El número de arrendadores del modelo son personas distintas, no recibos?
- ¿Va a cuadrar la suma de mis cuatro trimestres con el resumen anual de enero?